ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОГО МАЙНА НА АУКЦІОНІ
ПРИ ПРОДАЖІ МАЙНА В ПРОВАДЖЕННІ
У СПРАВІ ПРО БАНКРУТСТВО В НОТАРІАЛЬНІЙ ПРАКТИЦІ.
ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ

Останнім часом у нотаріусів, до яких зверталися особи, що придбали нерухоме майно в провадженні у справі про банкрутство виникли питання який документ: договір купівлі - продажу або свідоцтво є тим документом, що підтверджує перехід права власності на покупця і саме на підставі якого документу проводиться реєстрація права власності в Єдиному державному реєстрі речових прав.
Законодавець встановив особливу процедуру продажу нерухомого майна банкрута в про-
вадженні у справі про банкрутство. Так, відповідно до ч. 1 ст. 49 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" продаж майна боржника в провадженні у справі про банкрутство здійснюється в порядку, встановленому цим Законом, за допомогою проведення торгів у формі аукціону. Згідно ч. 4 ст. 50 цього Закону укладений на аукціоні договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.
В той же час відповідно до п. 4 глави 12 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012 року придбання нерухомого майна на аукціоні при його продажі в провадженні у справі про банкрутство оформлюється нотаріусом відповідно до ст. 75 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" за місцезнаходженням такого майна шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва.
Тобто нотаріус, що вчиняє дії після продажу майна в процедурі банкрутства повинен видати два документи, що однаково підтверджують перехід права власності. Саме це і є той прогалиною або розбіжністю в законі, що не дає однакового тлумачення нотаріусу про його дії і змушує його звертатися до закону, інструкції, до керівників і спеціалістів нотаріату, до своїх колег і таке інше з одним питання, а що же я як нотаріус повинен здійснити при вчиненні такої дії і при цьому не порушити закон.
Аналізуючи Закон України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» робимо висновок, що в результаті продажу нерухомого майна боржника покупець отримує два документи, що підтверджують його право власності на нерухоме майно. Це: договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріально, та видане нотаріусом свідоцтво про придбання нерухомого майна на аукціоні.
Але для підтвердження права власності на нерухоме майно достатньо одного документа. Так, відповідно до пп. 1.2 п. 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами
України право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші
будівлі та споруди, земельну ділянку, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності; державним актом на право власності на земельну ділянку; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду;
договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо.
Виходячи з викладеного, стає незрозумілим, чому під час продажу нерухомого майна
боржника законодавець передбачає необхідність підтвердження його права власності на таке майно двома документами - договором купівлі-продажу та свідоцтвом про придбання нерухомого майна на аукціоні.
Нотаріус, який посвідчив договір купівлі-продажу нерухомого майна банкрута,
зобов'язаний після завершення цієї нотаріальної дії провести державну реєстрацію права власності на це нерухоме майно.
Проте реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу
усуває необхідність видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні, передбаченого ст. 75 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом". Якщо ж нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу нерухомого майна, а право власності реєструвати після видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні, то нотаріус порушує вимогу ст. 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Вважаю, що придбання майна в провадженні у справі про банкрутство є складним юридичним фактом, який потрібно оформляти тільки шляхом видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні під час продажу майна в провадженні у справі про банкрутство, як документа, що підтверджує факт безспірного набуття права власності на нерухоме майно саме цим набувачем; підтвердження цього права внаслідок проведення прилюдних торгів.
Не може право власності на нерухоме майно підтверджуватися двома самостійними та
незалежними один від одного документами. Таким документом має бути тільки свідоцтво про придбання нерухомого майна на аукціоні. Нотаріус під час видачі такого свідоцтва повинен встановити той факт чи належне майно відчужується і чи належним є його власник, що здійснює таке відчуження на аукціоні, а також перевірити обсяг та належність повноважень ліквідатора.
Крім того, свідоцтво про придбання нерухомого майна на аукціоні після його видачі повинно
бути єдиним документом, що підтверджує право власності на нерухоме майно, тому документ, що підтверджував право власності на нерухоме майно попереднього власника, підлягає вилученню і залишається в архіві нотаріуса.
Але все це можливо тільки після внесення відповідних змін до законодавства, а на цей час залишається таким, що не дає однозначно нотаріусу приймати законне та обґрунтоване рішення при вчиненні дій при придбанні нерухомого майна в процедурі банкротства. Це питання відкрито для дискусій.

 

 

Приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу

Воробйова Тетяна Анатоліївна

 

Угору