splata_podatkiv_pri_ukladanni_ugod_privatnij_notarius_vojtovska_zhf — Головне територіальне управління юстиції у Миколаївській області ГТУЮ
ГОЛОВНЕ ТЕРИТОРIАЛЬНЕ УПРАВЛІННЯ ЮСТИЦІЇ
У МИКОЛАЇВСЬКІЙ ОБЛАСТІ
Офіційний сайт
54020, м. Миколаїв, вул. 8 Березня, 107, тел./факс (0512) 47-41-28, E-mail: info@mk.minjust.gov.ua

Щодо сплати податків


Податковий кодекс України визначає, що продажем нерухомості вважається будь-який перехід права власності на нерухомість від однієї особи до іншої (від продавця до покупця), за винятком успадкування та дарування цієї нерухомості.

Отже, якщо ви бажаєте продати або обміняти свою нерухомість — ознайомтеся зі змістом Податкового кодексу України або проконсультуйтесь у фахівців щодо сплати податків. Відповідно до статті 52 Податкового кодексу (далі - ПКУ) за зверненням платників податків контролюючі органи надають безоплатно консультації з питань практичного використання окремих норм податкового законодавства протягом 30 календарних днів, що настають за днем отримання такого звернення даним контролюючим органом.

У відповідності до п. 172.5 ст.172 ПКУ, сума податку визначається та сплачується самостійно:

  1. особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (Продавець);

  2. особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

У відповідності до п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується дохід, отриманий від продажу об'єктів нерухомості, а саме: житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку, включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько — побутові споруди та будівлі, розташовані на такій ділянці, не частіше одного разу в межах податкового року, та якщо така нерухомість знаходиться у вашій власності не менше 3 років. Зверніть увагу, що дохід від продажу нежитлового приміщення, будівлі, споруди оподатковуються у будь-якому разі, якщо такий продаж здійснено фізичною особою.

При відчуженні земельної ділянки її розмір не повинен перевищувати норму безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України, залежно від її призначення.

У разі продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, або іншого об'єкта нерухомості, не зазначеного у п.172.1 ст.172 ПКУ то дохід, отриманий від відчуження такої нерухомості підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва (5% податку).

Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ст.172 ПКУ).

Під час проведення операцій з продажу об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку.

Продавці та Покупці все частіше бажають мінімізувати сплату податків та/або зборів. У Продавців зменшується сплата можливого податку у розмірі 5%, а у Покупців зменшується відрахунок до Пенсійного фонду України.

З 1 вересня 2013 року вступили в силу обмеження Національного Банку України щодо готівкового розрахунку між фізичними та юридичними особами.

Обмеження складають 150000 гривень за одну операцію. Якщо сума операції перевищує 150000 гривень, то такий розрахунок має здійснюватися у безготівковій формі.

Спостерігаю те, що “ріелтори” починають пропонувати для продавців та покупців вказувати суму договору менше аніж 150000 гривень з метою укриття дійсної вартості договору та ухилення від безготівкової форми розрахунків. Фактично це дозволяється Цивільним кодексом України — відповідно до статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Але ж, все таки застерігаю громадян від спроби мінімізувати сплату податків при укладанні договорів відчуження, а також зазначення в договорі ціни договору відмінної від дійсної вартості об'єкта нерухомості.

Відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України, зміст договорів, що укладаються громадянами, не може суперечити вимогам чинного законодавства, інтересам держави і суспільства.

Згідно з чинними нормативними актами, податок із доходів фізичних осіб є загальнодержавним податком, що поповнює державний бюджет України, так само збір до Пенсійного фонду від операцій з купівлі майна є загальнодержавним збором.

Отже, умисне зниження плати податку та збору до Пенсійного фонду при укладанні договорів відчуження майна, в тому числі і зазначення заниженої вартості нерухомості, дає підставу відповідним органам вимагати визнання такого договору недійсним як правочину, який вчинений з метою, що суперечить інтересам держави та суспільства.

Відповідно до ст.288 Цивільного кодексу України у разі визнання судом правочину недійсним як такого, що вчинений з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства, за наявності умислу з обох сторін, у дохід держави стягується все одержане ними за даним правочином. Тобто у дохід держави стягуються і отримані Продавцем кошти в конфіскується об'єкт нерухомого майна.

Також хочу звернути увагу на зміст статті 216 Цивільного кодексу України — недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Тобто, у разі визнання судом договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, або його розірвання, з інших підстав, - Продавець поверне собі квартиру, а Покупець отримає гроші лише у сумі вказаній у договорі, таким чином, заощадивши зараз, можна втратити набагато більше потім.